粤港澳门高校湾区内的楼房买卖市场,对布拉迪斯拉发楼房买卖市场影响最大

“高铁开通后,最近一段时间收到很多北上买房的广告。”香港市民陈裕告诉记者。

“很多香港人都会来这里买建材以及装饰品。”在深圳罗湖区的笋岗艺展中心,证券时报记者见到从香港来这边采购的陈先生。

原标题:香港居民获大湾区内地9城“房票” 对深圳楼市影响最大

中秋前夕,广深港高铁香港段通车,香港也加入到了国家高铁网络中,与内地的交通又多了一种新的快捷方式,特别是香港与粤港澳大湾区其他城市之间的关系也更加紧密。只是,最先“反应”或许还是在房地产市场。

在笋岗片区,遍布着大大小小的建材家居市场,也是深圳最有名的工艺美术集聚区。记者向多家店商询问得知,这里的零售业务几乎有一半来自香港的客户,这边的建材和装饰品价格远远低于香港。

今年8月,受香港房地产市场下滑、房价下跌、商业中心租金下跌影响,前往深圳及粤港澳大湾区其他城市购房的香港居民增加。11月6日,香港特区行政长官林郑月娥表示,接下来将有三类16项措施普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展,其中就包括豁免纳税、社保等购房限制条件,便利香港居民在大湾区内地城市购房。

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可以说,建材装饰与房地产行业息息相关。“很多朋友过来这边采购不是为了香港的房子,而是在深圳、中山等地的房子。”陈先生告诉记者,“特别是一些租金回报率比较高的地方,以租金反补低息成为不少香港投资者投资大湾区楼市的做法。”

如今政策放开,大湾区内地城市楼市是否会涌进更多香港客?

上周末正值中秋假期,陈裕和几个朋友组织了一个“看房团”。“最近身边许多朋友都想去内地看看,这里面有实在的刚需,也有想投资的朋友,香港目前的房价与其他大湾区的城市相比,还是太高了。”陈裕说道。这几天,他们先后去了深圳、东莞、惠州和中山看房。“如今从香港坐高铁到深圳只要十几分钟,深圳中心区一些品质较好的项目价格虽然也超过每平方米10万元,但与香港的房价相比,还是有一定的价格空间。”陈裕表示,“最近开盘的南山华润城润府三期,身边就有朋友参与其中。”

无独有偶,近段时间以来大湾区内多个城市似乎都放宽港澳居民购房的条件。即使是在香港背负按揭房贷的人,也在寻找机会进军大湾区楼市。

“八月香港居民到深圳购房人数增多,已经很明显。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表示,“香港居民的置业需求非常旺盛。而且从香港和大湾区内地城市两个市场的对比来看,大湾区有政策的利好,市场表现强劲。另外从价格来说,深圳的房价是香港的一半,广州也才香港的四分之一,大湾区内地城市的房价对于香港居民非常有吸引力。再者,面对香港的老龄化,惠州、江门对接养老也很有潜力。”

就拿香港距离深圳最近的上水片区相比,上水中心目前以建筑面积计算的平均呎价也达到12000港元左右,折合每平方米12.9万元人民币左右。而在罗湖口岸附近的二手房,目前均价为每平方米4万至6万元之间。

限购政策放宽?

地产经济学家邓浩志向时代周报记者指出:“深港两地交流非常频繁。在深工作、学习的香港人士数量也非常庞大,预计新政对深圳楼市的影响也将最直接、最大。另外,目前看好内地房地产市场的港人不在少数,若新政执行,肯定有部分香港客加快进入大湾区9城楼市,但预计购买力整体有限,所以整个大湾区楼市不会产生方向性的改变。”

在陈裕这样的香港客看来,除了发展前景,如今买房还特别看重租金回报率,而这也越来越成为衡量房产投资收益的一个指标。乐有家研究中心的数据显示,粤港澳大湾区9城中租金回报率最高的是肇庆,达3.68%,江门第二,主要是这两个城市房价相对没有那么高,所以回报率也相对较高;反观一线城市的深圳和广州,因为房价高,所以相应的租金回报率也低,尤其是深圳,租金回报率仅为1.37%。

其实,香港的高房价已经是不争的事实。美联物业公布的香港房价走势图显示,今年4月以实用面积计算的平均呎价为13210港元,环比上升2.6%。可以说,香港楼市今年开春之后呈现持续回暖之势。

豁免香港居民在大湾区内地城市购房纳税、社保要求

这时,敏锐的中介机构也开始做足文章。记者发现,香港多家中介机构都适时推出了“粤港澳大湾区置业投资攻略”以及“大湾区专页”等宣传专题,
这些专题精心地为港人置业做了一些“功课”,解释了一些两地用法不同的“买房词汇”:例如内地的毛坯房就是香港说的“清水房”等。此外,这些计划还涵盖了深圳、珠海、佛山、中山甚至澳门等地的新房项目,也有位于香港高铁站附近的“笋盘”,可见高铁开通对两地市场的刺激作用。记者发现,在九龙站附近的凯旋门项目,一套建筑面积为562呎的单位,开价高达2000万港元,月租为30000港元,租金回报率为1.8%。

近段时间以来,大湾区内多个城市相继传来局部放宽楼市限购的消息,特别是针港澳居民购房的限制,让“北上置业”再度成为市场关注的焦点。

11月6日,粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开。领导小组会议后,官林郑月娥介绍了三类16项下一阶段将展开的普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施。

其实,港人北上买房早已不是新闻,特别是在临近香港的深圳。纵观深圳房地产发展的历史,中间总是离不开借鉴香港经验的印记。从罗湖区的佳宁娜广场,到福田区黄埔雅苑,香港开发商在深圳留下了许多“港味十足”的知名项目。早在10年前,深港房价一体化概念就开始提出。无论如何,深港房价一体化或者说是深港区域房价的快速接轨,仍然超出很多人想象。

2017年4月,珠海启动最严限购,此前的限购政策是将全市范围内全部户型住房均纳入限购范围,非本市户籍需连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社保。而在近日市场传出消息,非户籍人士在珠海大桥以西、高新区购买一手住宅将无社保要求,购买香洲区(不含洪湾一体化区域)一手住宅需要3年社保,横琴新区需5年社保,且限购一套。同时,珠海大桥西、东各允许港澳居民购买一套一手住宅。珠海的斗门、金湾片区针对外地客户在珠海首套房的购买资格也有所松动。

在便利香港居民在大湾区内地城市购房政策方面,林郑月娥表示:香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房,获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件,使香港居民享有与当地居民同等的待遇。这项措施可便利香港居民在内地学习、就业,以及退休后在内地生活。

深圳市罗湖区的人民南片区,可谓全深圳最接近香港以及港味最浓的地方,从这里遍布的港式茶餐厅、按照香港风格打造的深圳最早一批高层商品楼就可以略知一二。有市场调查显示,罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。

而在中山,市场消息指出港澳客户购房资格新增两个购房通道:提供半年社保或个税凭证加在职证明;如属于自主创业,需提供中山注册的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件盖公章,加工商机读资料,如不是法定代表人的,提供资料证明其是该企业的股东之一,但其他人员购房限购政策不变。

据悉,此前香港居民在内地购房需要满足:在境内工作、学习时间超过一年,并且只可购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房的要求。而此次推出的便利政策,则免去了这些要求。

“我们这差不多一半的住户都是香港人。”朱小姐告诉记者,自己所住的双城世纪小区,由于临近罗湖口岸,一直是港人居住的首选。“这里房价在每平方米5万元左右,即使与香港的上水相比,房价差别也很大。”不过,根据美联物业深圳区的成交数据,目前港人到深圳整体市场买房的占比在4%左右,并不算太高。

近日,广州正式出台《发挥广州国家中心城市优势作用支持港澳青年来穗发展行动计划》,全方位支持港澳青年在穗学习、实习、交流、就业、创业、生活等。《行动计划》也提出了一系列支持港澳青年来穗发展的举措,
其中包括符合条件人才补贴免征个税、筹建港澳人才公寓等诸多政策利好。

此次粤港澳大湾区建设领导小组提出的惠民及便利化政策,跟此前建设粤港澳大湾区保持一致。李宇嘉认为:“我们在粤港澳大湾区建设中,也提出了一系列解决香港青年购房难的政策。”

只是,随着高铁的开通,越来越便捷的交通让港人北上置业的范围扩大到整个粤港澳大湾区。中原地产曾公布的统计数显示,截至2018年6月30日,香港居民在惠州全市购房的比例在0
.74%,上半年惠州全市累计卖出84304套房,香港客户上半年大约在惠州购买了6300套房子。具体来看,在惠阳、大亚湾、惠东,香港客户上半年的占比分别为1.2%、1.1%、1.0%,在仲恺片区为0.6%,龙门片区为0.6%,博罗片区为0.4%,惠城区最低为0.3%。不过,在一些房地产中介眼里,港人置业比例远远不止这些。多位中介人员告诉记者,今年上半年前来大亚湾购房的客户当中,深圳客的比例较以往有所降低,外地客则成了主力,甚至包括许多来自香港的客户。市场好的时候,很多项目的香港客户超过10%。

利率远低于内地

仍需坚持自用自住

此外,从9月1日起《港澳台居民居住证申领办法》正式实施。只要在内地居住半年以上,满足合法稳定就业、合法稳定居所、连续就读条件之一的港澳台居民,可申领港澳台居民居住证,更便于港人在内地工作生活。

虽然“北上置业”不是一个新的现象,但在当下却似乎有了新的变化。在粤港澳大湾区内,深圳的房价相对较高,随着高铁、港珠澳大桥的开通,港人北上置业有了新选择和“另类”的方式。

需要注意的是,政策虽然豁免了香港居民在大湾区内地城市购房的纳税、社保要求,但并不是完全无限制。

调控趋严

“最近很多朋友都去珠海、中山等地看房,其中一些人在香港还背着房贷,他们通过抵押或加按香港房产的方式套取现金贷款。”陈先生告诉记者,“香港的房子价格较高,加按香港房产套取的现金贷款基本足够在珠海、中山等地一次性付款买房。”记者向香港的银行进行咨询,以香港银行同业拆息计的住宅按揭利率封顶息率为2.37%左右,加按的利率有所上浮,但仍远远低于内地的购房按揭贷款利率。

李宇嘉提醒:“即使现在香港居民在大湾区内地城市购房不再需要纳税、社保证明,但仍旧需要坚持自住自用的原则,包括仅限购买一套、用于自己居住或者办公的需求等。对于这一点,住建部和外管局前两年已经出具了要求,大湾区不能突破这个原则。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,高铁开通会在一定程度上会提高港人北上买房的可能性,但内地对港人购房的条件并没有放开,所以难以短时间内出现大幅度的上升,加之港人买房比较紧慎也注重回报率,因此会选择自身比较熟悉的地方。

公开信息显示,2014年香港金融管理局取消人民币兑换限制,香港本地市民不受制于2万元人民币的兑换上限。不过,从香港银行汇港元至内地银行仍受到外汇管制要求,只有持香港身份证的居民在内地开户,才能接受从香港发起的人民币汇款申请。有银行工作人员告诉记者,目前每日汇款限额是8万元,暂时还没有收到总额限制的通知,收款人和汇款人必须是同一人。陈先生告诉记者,有一些人采取“蚂蚁搬家”的做法,甚至是港版微信的跨境汇款的方式。

时代周报记者查阅相关资料发现,2015年8月,住建部等六部门曾联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,其中指出:境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。

美联物业的楼价走势图显示,近年香港房价不断创新高,但回归20年来房价呈现“十起十落”格局。在1997年房价高峰期,二手住宅单位的平均实用呎价约7767港元。后来,经历亚洲金融风暴再到后来的非典事件,香港房价每平方呎价更一度跌至2309港元的低位。曾被重创的香港楼市在2004年开始复苏,中途又遇到全球金融危机和政府严厉调控,但截至今年8月香港楼市平均呎价已经回升到13700港元,处于历史最高水平。

只是,粤港澳大湾区城市的房产租金回报率并不高。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示,截至今年第23周,惠州和佛山的租金回报率为2.31%和2.05%,广州、深圳、中山、珠海、东莞等城市的租金回报率都低于2%。不过,记者采访多位已经在内地置业的香港居民,在他们看来像深圳这样的城市房产租金回报率偏低,但升值前景尚存。

预计珠海、深圳、中山、惠州等地楼市将受到较大利好。

由于供应紧张、需求持续攀升等因素影响,香港住宅价格从2009年以来连年上涨,而高房价也意味着高负担。根据咨询机构Demographia的2017年国际房价负担能力报告,香港连续第八年稳坐第一,属于“极度负担不起”之列,且过去两年情况进一步恶化。

4月发布的克而瑞珠海市调研报告指出,依据渠道分销强度、房价高低等因素,客群分布略有不同,总体呈现出开辟渠道越广,项目报价越低,投资客比例越大。具体来看,譬如售价斗门区域的海伦堡·湖心里项目报价在每平方米15500至16000元,外地客户占比60%至70%,港澳客占比约5%,本地客群占比30%左右;同区域的时代中央公园因启动港澳渠道,港澳地区客户占比可达约20%。

深圳中原地产研究中心2018年11月开展的一项关于港人大湾区置业意向的调查显示,在接受调查的505名香港市民中,有14%表示确有计划在未来三至五年内在大湾区内置业,他们感兴趣的城市按感兴趣程度排列分别为香港、珠海、深圳、中山、惠州,超半数人群置业预算在400万元港币(按即时汇率约359万元人民币)以下,置业需求则多为自住和投资,其中自住占比33%、投资占比25%、养老占比18%。

当地时间26日,美联储宣布加息25个基点。香港金管局随后宣布上调贴现窗基本利率25个基点,至2.50%。除了香港各大银行将上调存款利率外,香港的最优惠按揭利率预计也将逼近上调的临界点。香港金管局总裁陈德霖表示,预计银行将很快上调最优惠利率,居民应谨慎管理风险。此外,记者调查发现,有部份香港银行会将港人在内地买房的贷款转交内地银行办理,置业者应留意利率及还款年期。

美联物业则表示,依据该公司在深圳地区的数据统计,香港人“北上置业”的占比为4%左右。而在惠州大亚湾片区,多位中介人员告诉记者,在去年前来大亚湾购房的客户当中,深圳客的比例较以往有所降低,外地客则成了主力,甚至包括许多来自香港的客户。市场好的时候,很多项目的香港客户占比超过10%。

“预计当前情况跟调查结果无太大变化。”李宇嘉表示,“在深圳,香港居民的购房比例一直保持在2.3%左右。今年8月份,受香港房地产市场下滑,房价下跌、商业中心租金下跌等影响,香港居民在深圳以及大湾区其他城市购房的情况有所增加。预计未来政策实行后,在大湾区内地城市购房的香港客将有所增加。”

除了加息,香港特区政府以及相关部门此前已多次出手调控楼市。今年6月底,香港特区政府就房屋政策召开新闻发布会,宣布了6项房屋政策新措施,其中包括针对部分一手住宅额外收空置税,此举意在防止发展商囤积楼盘。至此,香港差饷物业估价署发布的最新8月住宅楼价数据显示,香港8月私人住宅售价指数报393.9点,环比下跌0.076%,为自2016年3月以来首次下跌。

美联物业全国研究中心经理张添鸣表示,相关城市的购房条件放宽会带来一定的积极影响,短期内的成交量会有小幅度增加,后期大湾区的快速发展将吸引更多的港人北上置业。北上置业的区域也会更加集中在珠海和中山,这些城市吸引力更大,受欢迎程度更高。

在香港从事房产中介的黄经理告诉记者,目前香港的房价并未出现明显波动,但在强势调控的背景下,一些客户的确暂停了他们的买房计划,这些信号出现在香港房地产市场的不确定性日益增长之时,可能是买方情绪转变的一个强烈信号。

只是,大多数粤港澳大湾区内的城市都有不同程度的限售条件,港澳居民购房后再转手,也只能遵循当地的楼市调控,这或许是投资客该着重考虑的事。来源:证券时报

而在粤港澳大湾区的其他城市,楼市调控也丝毫没有放松的迹象。就在7月底,《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控,在打补丁前期政策的同时从限购、限售两方面继续加码,打击房地产市场的投机、投资行为。

在陈裕看来,不管是香港还是大湾区其他城市,楼市调控都是不得不考虑的因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,香港高铁的建设将加强香港和内地城市的联系,尤其会增加粤港澳大湾区未来的发展机会,显然在人口流动和商业资源流动的过程中,利好房地产业务的发展,但两地的住房交易制度和管理制度有差异,所以置业者也需要遵守各地的交易规则,同时也不要盲目追捧楼市,毕竟限制性政策也会比较多。此外,加息也容易引起房地产买卖政策的管控趋严。

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