抢滩装配式建筑,建业集团押注装配式建筑

每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤   建业近期动作频频。
  7月22日,建业地产举行重要收购事项新闻发布会,宣布以16.5亿元收购中民筑友智造科技63.5%股权,并已经在7月10日完成了境内部分交割。
  作为中民投旗下最重要的资产之一,中民筑友的主营业务为装配式建筑,并购完成后将更名筑友智造。
  意在轻资产扩张   轻资产是近年来被建业地产反复提及的关键词。
  在建业地产看来,轻资产模式下,进行品牌输出、管理输出和资源输出,整合土地资源、设计资源、施工资源等是一举多得之事。公司年报显示,截至2018年12月31日,公司累计完成110个轻资产项目合约签订,预计总建筑面积约1662万平方米。轻资产项目合约2018年为建业地产带来了约6.75亿元收入,同比增长119.2%。
  中民筑友的装配式建筑能力,无疑为建业地产的轻资产战略提供了迅速可复制的保障。
  “此次收购,主要是看中其打造装配式建筑的能力,如果能将该项资产纳入旗下,会对建业地产在住宅、商业等方面的开发有所助力。”建业集团及建业地产创始人胡葆森说。
  据了解,今年6月10日,建业集团召开内部沟通会,准备用三年时间投资100亿元,建立覆盖河南全省的装配式建筑企业。
  胡葆森在发布会现场表示:“希望这个产业在河南未来两三年内能够呈现一个明显的、加速的态势。”
  对于外界关注的建业地产走出河南的问题,胡葆森回应:“建业集团下属全资子公司中原建业将以轻资产形式走出河南,对于轻资产输出,集团还处于探索期,没有任务。”
  在建业地产看来,输出轻资产品牌管理的管理半径要控制在500公里以内,同时以轻资产的模式输出,股份不会超过20%,对投资压力不会很大。
  业内人士表示:“此次收购能够进一步促进建业地产的轻资产扩张,也改变了其开发模式,有利于建业地产走出河南。”
  值得一提的是,就在6月29日,胡葆森进一步巩固了其在建业地产的控股股东地位,其全资拥有的恩辉投资以28.31亿港元收购了凯德集团所持6.58亿股股份,相比当日收盘价溢价24.6%。
  屡屡斥资也解释了建业地产此前为何会有一系列回笼资金的动作。4月,建业地产以13.35亿元向百瑞信托出售郑州金水商住项目49%的股权以及13.2亿元债权;5月又以8.15亿元向其出售旗下郑州建泽置业30%股权以及8亿元债权;6月向东方今典转让信阳恒天50.31%的股权,总价5.274亿元。
  标的上半年预计亏损
  胡葆森接盘中民筑友,意味着中民投对三大核心产业之一装配式建筑业务的放弃。
  时任中民投董事局主席董文标曾表态:“建筑工业化是代表中民投未来核心竞争力的三大特色之一,中民筑友是中民投旗下唯一专注这一领域的代表企业。”
  记者注意到,2014年10月,中民筑友成立,2015年获得第一单总承包项目。到2018年底,中民筑友已累计实现装配式建筑总包施工面积超500万平方米。在中民投旗下这4年,令中民筑友一炮而红的案例,当属其在大本营湖南长沙马栏山片区,从中标到落成只用7个月,便以“造汽车一样”的生产拼装方式建造了“中国V谷”项目。
  胡葆森将双方此次合作形容为“天作之合”,并表示“我们兼并收购这个企业,不仅是看重其专利和市场能力,更是看中其管理团队的丰富经验”。
  不过,《每日经济新闻》记者留意到,中民筑友近几个报告期的财务数据并不亮眼。就在7月15日,中民筑友发布的盈利预警显示,今年上半年其净亏损额超过800万港元,而上年同期的数据是盈利1480万港元。2018年,尽管中民筑友实现营收4.65亿元,同比增长156.6%,但归母净利润为2403万元,同比下降78.2%。
  对数百亿债务压顶的中民投而言,这只是其继续甩卖资产自救的举措之一,房地产业务已被其视为可出售业务。
  就在今年2月,中民投以121亿元,将自己最优质资产之一的50%股权卖给了绿地,即上海董家渡13号、15号地块。用中民投方面的话说,是“完成了不符合战略转型方向的重要项目退出”,“中民投本没有布局地产的初衷,由于董家渡项目而进入地产行业”。
  但值得注意的是,这宗位于上海外滩黄金位置的地块,是当年上海的总价“地王”,意气风发之时的中民投曾为此付出了248.5亿元的高额代价。
  与此同时,中民投还将4年前耗资45亿元购买的阳光城股份部分转让,但并未披露交易对价。
  6月,中民投“弃子”上置集团,以12.85亿元向阳光城卖掉了辽宁沈阳项目公司100%股权,预计录得收益1.93亿元。要知道,2015年出手认购上置集团60.7%股权之时,中民投还被称为“白衣骑士”。
  目前,以中民筑友为主的装配式建筑板块已经从中民投官网撤下。

继3月年报发布会上透露“走出去”后,“河南王”建业地产的对外扩张计划有了新动态。在不久前举行的重要收购事项发布会上,建业集团董事长胡葆森在对外宣布收购中民筑友之外,再度表态有意走出河南。但他强调,“走出河南”仍处于一个探索期,今年没有具体任务目标。有业内人士表示,在外地一些头部房企涌入本地市场以及当地房企奋力赶超的内、外部双重竞争下,建业地产想要“走出去”的难度越来越大。作为装配式建筑领域的新玩家,建业地产如何在收购完成后利用“筑友智造”这个新平台助力企业更快发展,仍有待时间检验。

今年以来,继出售董家渡项目、阳光城股权、上置集团项目等多项资产后,中国民生投资股份有限公司再次出售旗下资产,这次接盘者为建业住宅集团有限公司。近日,建业集团宣布,公司董事长胡葆森已通过其间接全资附…

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今年以来,继出售董家渡项目、阳光城股权、上置集团项目等多项资产后,中国民生投资股份有限公司再次出售旗下资产,这次接盘者为建业住宅集团有限公司。

接手中民筑友

近日,建业集团宣布,公司董事长胡葆森已通过其间接全资附属公司河南弘道商务信息咨询有限公司(以下简称“弘道咨询”),于7月5日与中民投订立股权转让协议,以16.5亿元收购中民投旗下天津中民筑友智造科技集团有限公司100%股权。

7月22日,建业地产于郑州举行重要收购事项新闻发布会,宣布以16.5亿元收购天津中民筑友科技有限公司(以下简称“中民筑友”)63.5%股权,并已经在7月10日完成了境内部分交割。

据了解,此次收购标的资产包括天津中民筑友及其全部子公司的所有股东权利。天津中民筑友间接持有香港主板上市公司中民筑友智造科技集团有限公司63.5%的股份,内部重组完成后,胡葆森所全资拥有的恩辉投资有限公司将持有中民筑友63.5%的股权,成为控股股东。本次收购的境内部分已于7月10日交割完毕。

据了解,中民筑友是一家专业提供智慧建筑整体解决方案的运营商,同时从事智慧建筑生态链建设的创新型高科技企业,旗下拥有一家香港主板上市公司,注册资本30亿元,总部位于湖南长沙。目前,该公司已在全国22个省、48个市布局智能化数字工厂,并已与阳光城、绿地等20多家全国房企开展了业务合作,在全国已有42个项目在建,累计施工面积超600万平方米。

// “出手很大方” //

收购完成后,中民筑友将更名为“筑友智造”,建业地产不会对中民筑友管理层进行大调整。值得一提的是,中民筑友本是中民投自成立之初开始孵化的实业企业。伴随着股权转让,这也意味着中民投退出了装配式建筑板块。

在今年中民投30亿元规模的债券出现技术性违约,以及未足额兑付15亿元融资券等消息陆续传出的同时,中民投已多次出售旗下资产。此次建业集团收购标的中的一项重要资产——上市公司中民筑友,是中民投旗下一家专注于装配式建筑的公司,由中民投于2014年孵化。

摸索“走出河南”

值得注意的是,本次的股权转让协议中,弘道咨询方面表示同意向中民投垫付一笔总额为10亿元的贷款,贷款期限自提取日期起计为期一年,而利率须由卖方与买方协定,不得高于中国人民银行公布的相关贷款基准利率。中民投于2019年6月25日已提取5亿元,并于2019年7月9日提取余下5亿元。

在接手中民筑友、加码装配式建筑业务之外,此次举行收购事项新闻发布会上,胡葆森提出的建业地产“走出河南”计划,也聚焦了较多外界关注的目光。

至于此次的收购价格,建业集团执行总裁王俊表示:“价格是经过多轮磋商的,参考了多个估值因素,包括账面的净资产、行业的未来。应该说,双方都认为这个价格是一个公平的市场价格。”

按照胡葆森阐述的三大条件,建业地产走出河南,首先在管理半径上有要求,具体半径为500公里,即目标为河南的六个邻居;基本模式上,区别于重资产为主的建业地产,“走出河南”将采取中原建业的轻资产输出模式;输出的产品为中原文化小镇,同时伴随着中原文化的输出,步伐会比较谨慎。

“实际上有很多种因素,因为胡老板下决心比较快,出手很大方。”中民筑友董事长訚军表示。

而对于今年省外布局的目标,胡葆森则称,“走出河南”仍处于一个探索期,今年没有具体任务目标。

目前,中民筑友已与阳光城、绿地、新城控股、蓝光地产等20多家全国知名品牌房企开展了业务合作,已在全国落地42个在建项目,累计施工面积超600万平方米。截至2018年底,中民筑友有38个EMPC项目在建,累计项目施工面积近600万平方米。

资料显示,2018年建业集团整体实现销售额812亿元,同比增长97%。据克而瑞公布的《2019年1-6月中国房地产企业操盘榜TOP200》,2019年上半年建业地产销售面积位居全国第13位,销售收入位居全国第36位。

不过,7月15日中民筑友曾发布公告称,预期截至6月30日止中期报告将录得不少于800万港元的净亏损,而去年同期则录得纯利约1480万港元。录得净亏损主因系毛利率下降所致,受累于预制产品销售及发牌减少以及融资成本增加。

在业内人士看来,虽然建业地产2018年的整体销售排名仍处于中上等,但在其略显谨慎与保守的扩张计划背后,实则反映出建业地产面临着较大压力。尤其是在标杆房企早年相继提出全国化布局,并取得一定成果的当前,尚未完全迈出河南大本营的建业地产开始重提“走出河南”,在规模扩张方面已然被一些当年并肩的房企甩在身后。

// 看好建筑装配式市场 //

克而瑞《2018年中国房地产企业销售排行榜》显示,作为老牌房企的建业地产仅位列第42位,2012年和其排名相近的蓝光、旭辉、中南等,如今都一跃成为千亿房企,并在发家地之外的一些热门城市土地市场表现踊跃。

对于此次收购中民投旗下的装配式建筑资产,胡葆森表示:“这个板块将会给建业地产现在的主营业务带来协同效应。”

“前有过江龙,后有本地虎”,似乎是当前建业地产现实中扩张阻碍的生动写照。一位不愿具名的行业分析人士指出,对于建业地产来说,其目前才开始发力“走出去”,本质上是因为河南房地产市场竞争加剧。当前,虽然国内整体房地产市场红利仍存,但企业“走出去”也须防范更多来自外部的竞争。

按照胡葆森的理解,解决产品的质量问题是房地产开发商的根本出路。在他的规划中,住宅产业化发展要分三步走:第一步是把建业集团的产品做成系列化;第二步就是标准化,在系列化的基础上按照不同的系列做不同的标准;第三步则是产业化。

一组数据似乎可以印证上述行业分析人士的论断。据媒体公开报道,随着碧桂园、万科、融创等头部房企相继涌入河南市场,建业地产的生存空间正一步步被压缩。据悉,2018年河南区域销售额排名前十房企中,本土房企仅占4席,外来房企销售额占前十名房企总销售额的50%以上。

胡葆森表示:“现在不同系列产品的标准,完善率大约在70%或者以上,为建业集团的住宅产业化发展奠定了比较好的基础,我们在三年前郑州北部惠济区的花园里项目已经和建筑商中天集团合作,在装配式建筑方面拿出了一个项目作为试点。”

而在头部房企抢占当地市场份额之外,诸如正商地产、康桥地产、升龙集团等河南本地房企也紧随建业地产之后发力赶超。克而瑞数据显示,2016-2018年间,建业地产在郑州的权益销售额排名从第2名下滑到第4名。

在他看来,装配式建筑能够极大优化工程的质量、工期、成本,与此同时,装配式建筑都是在自有工厂内完成生产,会协助房地产行业降低污染,相信在环保方面对建筑行业有很大帮助。

抢滩装配式建筑助力轻资产扩张

据訚军介绍,2014年到2015年是中民筑友的起步阶段;2016年到2018年则是快速发展阶段,这个时期中民筑友在全国各地跑马圈地,截至目前,在22个省48个城市开工、投产10个工厂,在建8个工厂。“现在我们进入第三个阶段了,此次收购是一个重要的风向标,原来是地产之外的一帮人在做这个事情,现在主流地产商对这一块非常看好,包括几个大的地产商也开始进入到这一块,由少部分人介入到现在主流地产商、政府平台的介入,给这个行业的发展带来了很大的期望。”

“接手中民筑友、加码装配式建筑业务的建业地产,其收购之举背后实则有着更大的野心。”一位业内人士表示,此次收购事项对于中民投而言,是筹措偿债资金一种方式;之于胡葆森,收购装配式建筑公司则是其为建业地产住宅产业化发展下的一盘大棋。

在上述业内人士看来,根据发布会上透露的内容,建业地产的对外扩张似乎有意借助轻资产谋变,中民筑友的装配式建筑能力,无疑为建业地产的轻资产战略提供了迅速可复制的保障。

值得一提的是,轻资产是近年来建业地产反复提及的关键词。建业地产认为,轻资产模式下,进行品牌输出、管理输出和资源输出,整合土地资源、设计资源、施工资源等是一举多得之事。

胡葆森表示,此次收购中民筑友,主要是看中其打造装配式建筑的能力,如能将该项资产包纳入旗下,会对建业在住宅、商业等方面的开发有所助力。同时,在建业与筑友智造合作之后,建业将主动承担起装配式建筑在河南住宅产业化和建筑产业化落地的主力军作用,希望这个产业在两三年内能够呈现一个明显的、加速的态势。

据了解,截至2019年6月30日,建业地产开发项目累计交付面积约3252万平方米,拥有在建项目共130个,在建总建筑面积约2612万平方米,土地储备建筑面积约4836万平方米,其中权益建筑面积约3780万平方米。此外,截至上半年,建业累计完成131个轻资产项目合约的签订,其中省外项目1个。

在胡葆森看来,装配式建筑将对工程本身的质量、工期、成本带来全面革命。采用装配式建筑的方式将使原有工期在30个月的基础上,缩短四成,即18个月左右便可竣工。

此次中民投有意退出装配式建筑板块,也给了胡葆森一个进一步切入装配式建筑领域的机会。但胡葆森也在发布会上坦言,目前全国的住宅产业化率不到20%,距离美国和日本等发达国家的住宅产业化甚远。对于装配式建筑,建业地产谈不上有太多经验,不过公司在三年前已经有相关项目合作,今年所拿的项目之中也有一宗地块要求采用装配式建筑建造。

有分析人士指出,建业地产接手中民筑友、加码装配式建筑业务,充分体现了当前房企对于住宅产业化的重视。其此次收购公司,在装配式建筑产业化技术方面具有较强的实力,有助于房企未来轻资产和建筑节能发展的导向。

但业内也有声音称,中民筑友近年来的业绩表现并不稳定,加之建业地产过往并没有太多装配式建筑的经验,作为装配式建筑领域的新玩家,建业地产如何在收购完成后利用“筑友智造”这个新平台助力企业更快发展,依旧等待时间检验。

就“走出河南”所涉及的管理半径、轻资产模式输出、输出产品定位等确立依据、对于企业住宅产业化水平长短期目标等问题,截至发稿,建业地产方面未予回应。

北京商报记者孟凡霞荣蕾

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