房租上升将拉动房产升温,房价涨完房钱涨

近日房租上涨成了热门话题,一线城市这两年上涨
的让一些工薪族实在吃不消,甚至一些毕业生要拿
出工资的三分之一来交房租!居大不易,现在的感
觉是越来越不易,因为除了工资不涨,肉价,菜价 都在涨。

文/《投资与理财》记者 孙晓宇

□本报记者 于萍

如今北京月均房租已经升至近5000块,环比6月份又上涨了2.9%。另一方面,从总体来看,多数一、二线城市住宅租金上涨水平虽然相对较小,但也呈现出了平稳轻微上行的趋势。那么除了毕业季的推动还有哪些原因促使了租金上涨?

最近,房产中介开始对租赁客户变得热情起来。记者调查了北京、沈阳、杭州等城市的租赁市场后发现,多处房租出现上涨势头。数据显示,天津、大连、沈阳等城市的房租涨幅超过10%;北京房租价格更是同比上涨20%以上,部分地段好、交通方便的房源涨幅高达50%。

在“重拳”调控下,房价快速上涨的步伐已然停歇,但房屋租赁市场风云突变。房地产新政4月份出台后,全国多个重点城市的房租持续上涨,北京、上海、深圳、广州等地平均租金上涨超过10%,部分地区的租金涨幅甚至达到20%。受此影响,租售比逐步回归。但是,租售比的回归不能单纯依靠涨房租,而更应该是降房价的产物。

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北京房租上涨?是什么推动了一线房租?

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先解读一下什么叫租售比?因为一些学者与专家习惯于用租售比去判别楼市状况,判别房价与租金是否合理?

我爱我家投资咨询总监徐东华认为,房租上涨和房价上涨也是相关的,投资人为收回投资成本,在销售不好的情况下,自然只能通过租金收入来实现。“由于市场观望氛围浓厚,由购转租的消费者也在增加,需求增多,房租自然上涨。”

租售比作为国际上用来判断房产投资价值的标准,通常认为其正常值在1:300左右。但在我国,相对于房价的“三级跳”,此前租金一直“稳步慢行”。2009年房价飙涨后,我国的租售比曾达到1:700,部分地区甚至达到1:800以上。

租售比定义:通俗地说租售比是指月租金与房价之间的比值。从投资者的角度看就是回报周期,也反映一个城市、区域、甚至一个楼盘同类物业投资价值。

但也有业内人士透露,目前一些城市房租上涨,主要缘于一些中介与房东“合谋”的结果。该人士称:“现在二手房交易市场下滑严重,一些中介将注意力转移到租赁上,而为了租出高价赚取更多佣金,一些中介便联手房东上涨房租。”据他介绍,不少房东还将房产税作为上涨房租的理由,欲将房产税产生的成本转移到房租当中。由于房产税传闻以及楼市不景气,很多房东将手上租房转为出售,而一些原本计划购房的客户则继续租房观望,这样供给减少,需求增加,房租自然会上涨。

房价下降初露端倪,租金上涨是目前租售比回归的主要推手。据统计,目前北京的租售比已由新政前的1:650调至1:565。对于本轮房租上涨,“毕业需求说”、“政策效应说”甚至“中介操纵说”众说纷纭。然而租房毕竟不同于买房,租赁市场由中小业主组成,需求更为稳定。租金是市场供需博弈的结果,反映了市场的实际需求。

学院派认定,合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。这个比值意味着如果把房子出租,200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款,买房就是划算的。

据统计,今年四五月份,北京房屋整体租金均价比去年四五月份上升了两成,租售比也由新政实施前的650:1降低为565:1左右。

作为一个动态的市场,租赁市场具有很强的流动性。当房租过高时,租房人会外移寻找相对低价的房源。而房租上涨,也将吸引更多房源入市,从而平抑租金波动。

如果租售比低于1:300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。对此持不同意见的人认为,在中国用租售比来描述楼市运行状况及投资回报不太合适。比如说,在房价高速增长的阶段,投资回报主要来源不是租金收入,而是房产的增值。所以投资回报的计算应是:(房产溢价+租金收入)——(投资额+银行利息),而不是简单地租金累加。

房屋租售比是衡量一处房产是否具有投资价值的重要指标,它的下降,有可能使某些租客产生“不如自己买套房”的想法,这样就可能会推动房产市场升温。

毕业生受起薪不高制约,更多考虑的是低价房源,因此难以对整个市场租金水平形成推动。而那些因房价过高而推迟购房计划、转到租赁市场的人群,在短期内或许会对租赁市场产生一定影响,但这种影响难以持续。当然,部分中介的炒作行为带动了一些区域租金上涨,但作为一个较为分散的市场,几家中介很难形成垄断并操纵整个租赁市场价格持续大幅上涨。

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链家地产市场分析师张月认为,近两年房租一直缺乏一个上涨的动力,当前正在进入一个快速上涨通道,而在系列政策调控制下,二手房房价将被平抑或涨幅放缓。随着由买转租的人越来越多,房租将逐步提高,同时房屋价格回落,也将使未来租售比进一步回落。如果租售比进一步回落到一定水平,也将使房屋回归正常的投资价值,从而带动市场回暖。

从长期看,房租持续大幅上涨的可能性也不大。目前,政府对于房屋租赁市场的重视程度已经大幅提高。除了廉租房,北京等多个城市都加大了对公共租赁房的投入力度。可以预期,价格合理、数量充足的公租房一旦大量投入市场,将对商品房租赁市场形成补充,“夹心层”和“蚁族”的需求将得到进一步满足。供给的逐步增加有助于租赁市场达到新的平衡,租金的走势会更加平稳。

北京的房租为什么会涨成这样?

但是,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,房租大涨只是一种暂时现象,不会推动房产市场升温。从供应上分析,一线城市并不缺少出租房源,只是供应结构存在问题,中小户型、中低租金的房源供不应求。随着楼市的持续降温,租金将与房价同步波动。长期而论,住房租赁需求的不足与房源供应的充足,将成为抑制租金价格大涨的根本性因素。至于部分住房困难群体,将会长期感到房租水平偏高,这与他们收入水平偏低有关,他们应纳入政府住房保障体系。

经历4、5月份的快速上涨后,房租涨势已略显“疲态”。5月下旬租金水平开始趋稳,部分热点区域租金在6月上旬达到高点后开始出现逆转。中原地产的数据显示,6月上旬北京单套租金上涨到2845元/月,相比年初上涨幅度达到18%。到了6月中下旬,均价已经下调为2765元/月。

有人喜欢用租售比不合理和供求关系不平衡来解读这一经济现象。听起来似乎有理论根据,也好像很合逻辑,租售比不合理,提高房租,房东有动力,市场有空间,否则一辈子收不回投资买房的钱。

我爱我家市场研究中心统计数据显示,从5月下旬的环比来看,租金水平已经开始趋向平稳。也许,用房租价格上涨来拉升房价的如意算盘要落空了。

在房租上涨对租售比进行部分修正后,房价才是影响租售比的关键因素。只有过高的房价出现下调并与相对稳定的租金水平相适应,才能真正改变一些地区租售比不合理的现状。

持这种观点的人认为房租涨有理论根据,顺理成章。认为房租上涨主要影响因素是供求关系的人,认为租赁市场,需求很大,但租赁房源不足,供不应求,租金必涨。其实任何影响因素,都是通过供求关系来产生影响作用的。北京虽然土地稀缺,但相对而言,房源并不稀缺。据业内专家胡景辉透露北京市未售未租的闲置房至少有100万套。如果消费可靠,想办法让它释放出来,北京的租赁房源还会紧张。

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是什么推动北京房价上涨?说实在话,有形之手,无形之手各有贡献,大势,模式,方式都在为之努力。比如政策助势,纸币超发,资本发力,机构扎堆,房企上阵,高档租赁房源拉高均价,买房受阻租房增多,市场不规范,中介哄抬房租等等因素叠加,在一个时间点爆发,北京房租不涨才怪。但房租比房价更敏感,这种现象老百姓呼声更高,政府不会坐视不管。

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